Op de beurs zeggen we wel eens: de waarde van een aandeel is ’wat de gek er voor geeft’. Zo vonden we vorig jaar ING €15 waard en nu nog maar €10. Uiteraard maak je als belegger een waarderingsanalyse, maar het is inderdaad marktwerking (ofwel vraag & aanbod) wat de koers bepaalt. Dat leidt op de beurs soms tot bubbles en crashes. Op de huizenmarkt zie ik precies hetzelfde. Ook daar is de waarde van een woning maar net wat iemand bereid is te betalen. 5 jaar terug was er nauwelijks koopinteresse, maar gedreven door de lage rente en een aantrekkende economie kopen we sinds een jaar ineens weer huizen.
Gekte op Nederlandse huizenmarkt
Vraag overstijgt aanbod op huizenmarkt
In de randstad leidt dit tot bizarre situaties doordat er beperkt aanbod is en weer heel veel vraag. Appartementen die men in 2012 aan de straatstenen niet kwijt raakte, worden nu per inschrijving verkocht. Er verschijnen soms wel 50 stelletjes op 1 dag voor 1 woning van 65m2. In alle gekte betalen ze rustig €300.000, terwijl hetzelfde appartement een paar jaar eerder voor €200.000 te koop stond. Soms lijkt het of kopers vergeten dat een hypotheek niets anders is dan een lening die uiteindelijk volledig moet worden terugbetaald.
Slimmerik slaat toe bij paniek
Een ander risico ligt mijns inziens juist in de huidige lage rente. In 2026 zal de rentevaste periode van alle tien-jaars leningen die nu worden afgesloten vervallen. Stel dat de rente dan 5% is. Kunnen de kopers van nu dan hun hypotheeklasten nog wel dragen? Op de beurs ontstaan crashes doordat verkopers in paniek tegen elke prijs van hun effecten af willen en kopers gelijktijdig massaal wegblijven. Aandelen gaan dan voor dumpprijzen van de hand. De slimmerik slaat toe. Op de huizenmarkt is dat niet anders. De slimmerik kocht 4 jaar geleden. Wie nu ver boven de vraagprijs koopt kan wel eens van een hele koude kermis thuis komen.